¿Es rentable comprar un departamento para alquilar?

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Supongamos que compro un depa por 100,000 dólares con un crédito (de solo interés)  a 15 años, con la intención de alquilarlo y venderlo  al final del año 15, momento en el que cancelo en su totalidad el principal de crédito.

¿Cuánto me cuesta el interés del crédito hipotecario por año?

Si tomamos la tasa mínima que se ofrece hoy en el mercado (ver cuadro debajo) el costo (al 9%) es de 9,000 dólares.

Si consigo arrendarlo por una renta bruta de 10,000 dólares al año (más actualizaciones anuales  por inflación), puedo pagar el interés regularmente y además me quedan  1,000 dólares (mas la actualización de la renta por inflación) para costos de administración y posibles reparaciones y /o problemas con el inquilino. Es decir la renta neta es de 9,000 dólares.

El ratio PER (Precio / Renta Anual) nos mide el  número de años que la vivienda tiene que estar en alquiler hasta  que recupero el precio de compra .En este ejemplo el PER sería 10. Para rentas menores a 10,000, el PER sube por encima de 10.

Gianfranco Castagnola plantea un PER de 25 como «valor fundamental», lo que equivale a una renta bruta  de 4,000 dólares por año (=100,000 /25) o una renta neta de 3,000 dólares  (ya que  1,000 se me van en costos de administración / reparaciones /problemas).

A menos que consiga el préstamo a una tasa de interés del 3% (en lugar del 9%) tendré que poner dinero  de mi bolsillo para pagar el interés al banco. Si la tasa de interés es  9%, tengo que poner 6,000 dólares  por año.

Por tanto, a un PER de 25  la compra para alquilar sólo será negocio si la revaluación del depa me permite recuperar lo que pongo de mi bolsillo cada año y algo más.  ¿Y en cuánto se tendrá que reevaluar el depa como mínimo para  ganar dinero?

La respuesta es 6% anual  – la diferencia entre  el 9% de la tasa de interés y el rendimiento anual que me da la  renta neta, 3%. Es decir, el  precio del depa tendría que duplicarse en 12 años  o revaluarse 140% en 15 años.

Pregunta 1: ¿Es razonable esperar que se duplique el precio en dólares  de los depas en los  distritos prime de Lima en 12 años y que se mantengan las subidas?

Pregunta 2: ¿Cuánto se consigue de renta  por año en -digamos- San Isidro, ahora por cada 100,000 dólares de valor de un depa?

Mi recomendación: si tiene que pagar el 9% de interés, no se plantee comprar, en ningún caso, si el PER es superior a 14. Es decir, si no puede conseguir una renta bruta de por lo menos 7,200 dólares por cada 100,000 de inversión.

Leer más: http://blogs.semanaeconomica.com/blogs/el-nuevo-sol/posts/depas-en-lima-es-negocio-comprar-para-alquilar?boletin=76933&utm_source=boletin&utm_medium=matutino&utm_campaign=2012-09-28#ixzz27kBJHed6